Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

Nach Auffassung des BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VII ZR 185/14 (BGH NZM 2015, 374 ff.) können die laufenden Schönheitsreparaturen nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn die Mietsache bei Mietbeginn renoviert ist. Eine Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen bei unrenoviert vermieteten Wohnungen ist nur möglich, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt. Der BGH hat seine bisherige Rechtssprechung damit geändert.

Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine “renovierte” Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungarbeiten genügen. Nach Auffassung des BGH a.a.O. kommt es darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Da dieser Ansatz ein Diskussionsfeld eröffnet, was renoviert ist und was nicht, wird ein kompletter Anstrich erforderlich bleiben, um eine Wohnung als “renoviert” zu übergeben. Der BGH a.a.O. empfiehlt den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festzuhalten und Belege, die Renovierungskosten enthalten, aufzuheben. Alternativ kann der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, wenn er die Mietsache zwar unrenoviert übernimmt, aber ihm ein angemessener Ausgleich gewährt wird, d.h. er für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete entrichten muss.

Nach einer weiteren Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 (BGH BeckRS 2015, 08911) sind sog. Quotenabgeltungsklausen, d.h. die anteilige Übernahme von Renovierungskosten bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nunmehr generell unwirksam, da ein Mieter die auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommende Kostenbelastung nicht sicher einschätzen kann.

Urteil des BGH Az. VIII ZR 185/14